不動産投資における駐車場の考え方について

こんにちは！

坂戸店の石村です(｀・ω・´)

世の為、人の為・・・

東松山・比企郡・坂戸のエリア周辺を愛する漢・・・

『石村』参上！！！　(・∀・)yeah！！！！

はい、いきなりふざけました。ごめんなさい。←謝るならやるな

ということで・・・（どういうことだよ）

今回も来ました！石村の真面目シリーズ☆

今回私が熱く語ろうと思ってるのは、不動産投資をする際における東松山エリア周辺（東松山・比企郡・坂戸駅徒歩15分～）の駐車場の考え方についてです！

最近、投資で戸建を購入しようと考えている投資家様数名から色々な質問等を頂き答えさせて頂いている中で、皆さま共通で気になっていることがございます。

それは

『駐車場無いとやっぱりダメなのかなぁ』

そう、これは投資家様であれば誰もが一度は考えたことがあるのじゃないでしょうか？

今月時点でも8名の投資家様からこのような相談を受けました。そして、なんと、なんと・・・

皆様、私のブログを拝見して頂いており応援の声を頂きました☆

いやぁ・・・ねぇ・・・

意味不明な記事をたまに載せちゃってすいません！！

そして

応援の声をありがとうございます！！

スペシャルThanksです(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

実は今回のお題である駐車場についてのお話は、先日『比企郡鳩山町の戸建』を検討していた投資家様から

『駐車場についてのお話が大変参考になりました。是非その話題をブログに載せてみて下さい！』

というリクエストがあったので、石村は満面の笑みで

『(・∀・)ｳﾍﾍﾍ　もちろん！記事つくります！！』

と満面の笑みで記事を作ることを約束したのです☆

ということで、私の考える駐車場について語りましょう！！

（前置きが長いんだよ・・。と感じたそこのあなた。石村は前置きが大好きなんですよ）

はい。

単刀直入に言います。（石村の存在自体が単刀直入なのである）

私は人口は関係ないと考えております。

人口に応じて考えるというのは私はあまりしません。なぜなら、東京都は人口数はかなり多いのに車社会ではないですよね？

また、人口が少ない田舎はどうなのか・・

ギリギリ田舎に部類される市区町村でも駅周辺になると、駐車場なくても賃貸物件の需要は高いですよね？

結局、人口というのは市区町村の開発が進んでいるエリア、開発が進んでいないエリア又は開発が原則出来ないエリア全てを含めて『人口』と言われるということです。

もちろん、人口が少なくて実際に駅周辺もシャッター街になっているという様な場所のかなり存在しますが、忘れないで欲しいことがあります。

このお話しは『東松山・比企郡・坂戸駅徒歩１５～エリア』のお話です。

もし、『(^ω^)石村何言ってんだよ』という方がおりましたら、ひとつページを戻って私が雨将軍と戦ってる記事を見て和んで下さい☆

はい。続けましょう(笑)

いつも私が意識して駐車場が必要か、もしくは無くてもどうにかなるか。と考える時に気をつけてることが数点ございます。それは・・・

・駅にどれくらい近いか

・工業団地が近くにあるのか

・住宅街なのかどうか

という点を意識しております。

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう☆

『駅にどれくらい近いか』という点に気をつけてる。

と言われると、恐らく殆どの投資家様はこう考えると思います。

『駅に近い方が良いに決まってるやないか～い(・∀・)ｳﾍﾍ』

ですが、私は質問したいです。

『何故駅に近い方が良いんですか？駅に近いメリットは何ですか？』

こういう質問をすると、ほとんどの人は恐らく

『駅に近ければ交通手段が電車だから車が無くても生活できる』

『駅周辺にはスーパーなどもあり車は必要ない』

確かに、そういう条件であれば車が無くても生活は出来ますよね。

ですが、ひとつ考えてみてください。

『最初から車を持ってる人はどうすればいいんですか？』

そう。車をこれから買おうか検討している人であれば、仰る通り駅近くのメリットは存分にありますね。しかし、車を最初から持っている人にとっては即答で

『ダメですね(*^^*)』

と言われておしまいです。

そこで、私が考える『駅にどれくらい近いか』の中に含まれている意味・・・

それはズバリ・・

駅徒歩5～10分圏内には月極駐車場が多いから

なのです☆

さらに、駅近くになればなるほど、土地の坪単価。つまり売れる相場は上がります。月極駐車場のオーナー様も価値はそこそこあって固定資産税分の金額がまかなえている資産。なんなら更にお金を産んでくれている。

普通は手放さないですよね？(*^^*)

結論。

駅に近づけば近づくほど、月極駐車場が確保できる可能性も増えて

『途中で家を建てるから解約してくれ』という可能性も低くなると私は思います。

しかし、立地が良ければ良い程、駐車場1台あたりの金額が高くなりますので、利回り計算上は少し注意が必要です。さらに、将来的に家を建てたいという親族が現れる『可能性』も0ではないです。

結局は敷地内に駐車場が確保できた方が良いですが、敷地内に駐車場が最初からない物件を購入する場合は『無いよりかはマシ』と考える必要があります。

ということで、私の考える『駅にどれくらい近いか』というのは上記の様な理由になります☆

さて、お次は・・・

はい、来ました。

工業団地が近くにあるかどうか。

これは本当に色々な考え方があると思います。

そこで、東松山・比企郡・坂戸エリアにおいて私が確信していることをお伝えします。

『派遣・パート社員が街を支えている』

はい。

これは、私が尊敬している不動産経営者が過去に私に言って凄く感銘を受けた言葉です。

実は石村の最大のコンプレックス。それは

『石村自身が外国人であること』

だったりします。

国籍は日本ですが、半分日本で半分ブラジルで出来てます。

そう、半妖ですね(・∀・)ｳﾍﾍ

色々なオーナー様宅へ飛込営業していた時に言われたことがあるのですが

『よその国の外人に自分の資産を預けるバカがどこいいる！！』

うーん・・。

流石の石村でもライフポイントが０になりましたねぇ(;^ω^)

知らないオーナー様宅へ行くのが怖くなってしまった時期がありました(笑)

そこで、そういった話があったのを耳にしたその経営者が仰ったのです。

『そういった外国人の派遣社員やパート社員が街を支えてることに気付いてない。その人の方がバカだ。』

まさか、そんなことを言われるとは思いませんでした。

私の周りの上司や仲間は『気にすんな』とか『石村は完全に日本人だから大丈夫』とか色々な嬉しい言葉をもらったのですが、その経営者の言葉が一番私の心に刺さりました。

普段私たちが何気なく食べているコンビニ弁当。何気なく買っている代物・・・。

『誰が作って、誰が弁当箱に詰めてるの？』

そう

工業団地内でライン作業を行っている派遣社員やパート社員。外国人労働者たちです。

派遣だから、パートだから、そんなこと考えるなら『コンビニ弁当食うな(*^^*)』

個人的な感情が大分暴れましたね(笑)

脱線したので、仕切り直しましょう☆

こういった派遣・パート社員が多く働いている場が工業団地になりますが、工業団地が近くにある。ということは

『派遣元の会社が近くにある』

というケースが非常に多いです。

その場合、考えられることがあります。

１．送迎が出ている可能性が高い

２．外国人労働者の場合、ファミリー層が比較的多い

ということです。

工業団地が近くにあり、投資物件が一戸建てになる場合は『外国人労働者』をターゲットにすると割と早く埋まると思います。

また、工業団地が近くにあり、投資物件が1Rになる場合は『派遣元の会社』に営業を掛けると割と早く決まるイメージです。

もちろん、派遣会社頼りにしてしまうと、入居が極端に長くなる場合もあれば、社会情勢によってはすぐに退去してしまうというリスクもありますので、デメリットも正直あります。ですが、『派遣・パート社員』の方が入居すれば、ケースバイケースですが

『同じ家賃を払うなら買っちゃえ！！』

という方は少ないのもメリットのひとつだと思います。

これが、私が考える『工業団地が近くにあるのか』という理由です☆

最後は・・・

これに関しては、一番最初の理由である『駅にどれくらい近いか』の中にも繋がる話になります。

ここで私が考える『住宅街』の定義とは何なのか・・・？

それは『駅から離れた（徒歩15分以上）』で『住宅密集地帯』、『築年数30年以上がゴロゴロ』というのを住宅街としましょう。

そういった所で投資物件を購入する。というのは私の中では敷地内駐車場は必須だと考えます。それは何故なのか・・・。

それは土地の坪単価。つまり、売れる相場。そして、供給と需要のバランスにあると思います。

今現在、我が国日本では深刻な『空き家問題』に悩まされております。

実際に私の実体験ですが、嵐山町で土地の取引をした際に確定測量（土地の大きさを測る）をしたときに、隣地の空き家が登記簿上『所有者不明』となっていたことがありました。

恐らく持ち主が亡くなってしまい、相続人もいないのか何なのか・・・。

市街化調整区域（要するに超田舎）とかならまだしも、市街化区域（どんどん家を建てていきましょうね！というエリア）でこのようなことになっていると考えると現状は想像以上に深刻です。

上記の様な『住宅街』に位置する場所だと

『相続が発生した時』

が中々やっかいです。

やっかいというのは、こういった住宅街で敷地内に駐車場がない物件を購入した場合、近くで月極駐車場があったとしましょう。

ここで、相続が発生してしまうと何が起こるかというと

『相続人（相続した人）はすぐに現金化をしたい』

言い方が悪いかもしれませんが、相続人が都内、あるいは大阪だとか沖縄に住んでいるとなると、相続というのはただただ、面倒くさいだけのことです。尚更、需要が極端に少ないと『いつ売れるのか』すらわからない。その間でも固定資産税は発生します。

もしくは実際に、家が使えない。あるいは大規模なリフォームをしないと住めない。解体するにもお金が掛かる。売出開始まで色々な手続きをしないといけない。

すると、時は金なりってやつで、自分が動く時間がもったいない。という心理になってしまい、結局『かなり安くても良いから手放したい』という結論に辿り着いてしまいます。

そこで、出てくるのがパワービルダーさん、つまり、建売会社さんです。

土地をかなり安く買って、解体等もやってくれて現金一括払い。

早いですよね。しかも、すぐに現金が手に入る。

こういった状況の古屋を建売会社さんが買い取ってしまうケースが多いです。折角月極駐車場を借りたのに、運が悪ければ半年以内で解約して下さい。という通知が来てしまうこともあります。

駐車場賃貸借は居住用ではありません。居住権がないので借地借家法の適用がありません。つまり、『いやいやいや。』と対抗は出来ないのです。

こういったリスクがあるからこそ、住宅街には注意しないといけないと私は思います。

これが最後にお伝えする『住宅街なのかどうか』ということです。

最終的に私が思うのは・・・

『こうすれば大丈夫』という方程式は存在しない

と思います。

だからこそ、投資は楽しいし、一件一件、みんな違います。

そして、以前の記事でも述べましたが、石村が考える不動産のプロとは

決まりにくい条件の物件こそ決めてなんぼ！

です！

色々と現在相談頂いている投資家様もそうですし、これから先に巡り合う投資家様にも協力できる所は全力で協力していきたいと思います！！

常に石村１００％ですからねっ！！(｀・ω・´)ｼｬｷｰﾝ

もし、この記事を読んで・・・

・この物件を買おうか迷ってるんだよなぁ

・中々お部屋が決まらなくて困ってるんだよなぁ

・賃料はどれくらいで設定したらいいんだろう・・・

・石村と楽しくお喋りしたい

・石村から元気を分けて欲しい。（いないか）

という方がおりましたら

坂戸店　石村までご連絡を！

ＴＥＬ：０４９－２８０－８３００

石村が満面の笑みで待ち受けております！(・∀・)ｳﾍﾍ

そして

『こんな話題の記事を載せて欲しい！』

『この内容について熱く語ってくれ！！』

という

リクエストも随時受付中！！！

石村の熱いハートをお伝え致します！！

さて、今回は何で〆ようかな・・・。

そうだ、坂戸にいる大王イカベアーを紹介しましょう。

うーん。

何というか・・・。

仲が良いですね(笑)

今回はとりあえず、おしまい！