石村流　～オススメの管理委託の形態～

こんにちは！

坂戸店の石村です(｀・ω・´)

いやぁ～

来ましたねぇ(・∀・)ｳﾍﾍ

真面目な回シリーズ

ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!

※ここからは不動産会社によっては『そういうこと言うなよ！既存のオーナーに不信感を与えるな！』と焦る不動産屋が多数あると思います。非常に生々しい内容になっております※

本当に石村の個人的な意見なので、信じるも信じないも・・・

あなたしだ～い(・∀・)ｂ

うぇ～～～(・∀・)～～～～い☆

はい。

ということで、何故このような記事を作ることにしたのか・・・。

それは、先日坂戸店にて管理委託を検討している投資家様と色々とお話し合いをしている中で飛び出てきた

『どの様な管理形態があるんですか？』

という質問がありました。

そこで、我々東上不動産の管理形態である

・５％全棟管理

・３％家賃のみ管理

がありますよ～(/・ω・)/

ということをお伝えした時に

『ファッ( ﾟДﾟ)！？！？』

と思った出来事がありましたので、記事にさせて頂きました☆（どんな出来事だよ）

それは・・・

オーナー様にとって最善の提案をするにあたっては、東上不動産の管理内容をお伝えするだけで良いのだろうか？

ということを、オーナー様と話している最中、ほんの１．６秒くらいの間に『あることが』頭によぎりました。

オーナー様にとって本当に伝えるべきことは何だ・・・？

と考えた結果、３つの管理方式について触れることにした石村だったのです。

その３つとは・・・

・自主管理

・委託管理

・サブリース

大まかにこの３つに分かれるね☆

という話になりました。

このことについてお話ししていたら

『オーナー業を数年やっているが、ここまで丁寧に教えてくれたのは初めてだ』

と言われたので、すぐ調子に乗る石村はブログの記事にすることにしたのです☆

※この物語は実話に基づいたものです。表現の仕方が癖の塊ですが気にしないで読んでください※

癖のカタマリ～♪

ナカトミノ　カマタリーーー！！！

はい。ごめんなさい。

この先は完全に私の考えになります。

読んでる最中に気分が

『ウッ( ﾟДﾟ)！！』

ってなったらページを戻して石村が調子に乗ってる記事で和んで下さい☆

それでは、始めましょう☆

まずは、自主管理・・・

つまり、『全て自分でやる』ということです。

家賃を回収して、クレームが発生したら対応して・・・

それだけなら幸せですよ☆

そう、それ以外にも仮に

・家賃滞納者に対しての督促

・修理業者等への作業依頼

・入居者様に対してクレームのお詫び　など・・・

忘れないでください。

この考えは『サラリーマン投資家様』に対しての石村の意見です。

基本的にお仕事をしているサラリーマン投資家様の場合は、正直こんなことしている暇はありませんよね？

むしろ、普段の大事なお仕事の中から資本金となるお金を稼いでいるわけですから、本業を疎かにしてまで自主管理をする。という人は恐らくいないと思います(笑)

ということで、自主管理は論外だとします。

そうすると次からが本番ですね。

次は・・・

委託管理については、簡単に言うと・・・

ＣＭでやっているような不動産賃貸の管理会社や地元の古き良き不動産屋さんにお任せする感じです☆

業務内容に関しては

・入金管理や滞納賃料の督促、回収業務

・毎月の家賃明細作成

・クレーム対応、事故対応　もちろん業者への見積り依頼

・原状回復の見積り、業者手配

・退去時の立会い

・客付け業務　　など・・・

こちらは、管理料の相場が５％くらいですので、委託管理にする方がコスパは良いかなと思いますね☆

そしてもう一つの方法が・・・

サブリースとは何か・・・

それは、不動産会社が貸主（オーナー様）からすべてのお部屋を一括で借り上げて、第三者である入居者様に転貸する。という方法です。

メリットとしては、入居者が一人もいない状態。スッカラカンでも家賃が保証されるという内容です。更に、全ての管理業務も委託することになります。

不動産屋さんが一括で借り上げれば、その借り上げた不動産屋さんが大家さん的な立ち位置になるので、それなりに物件の維持管理をしないといけなくなるわけでございます☆

メリットをもっと簡単に言いますと

・オーナー様は何もしなくてもお金が入ってくる

・空室だらけでも満室想定の金額が振り込まれるため、利回り計算がしやすい

しかし、委託料が引かれてしまうので手取りの家賃は少なくなります。

または、借り上げ金額が通常貸せる金額帯より大幅に下がります。

大体ですけど、全世帯の賃料合計の２０％くらいが多いですかね。

大●建託さんなんかは、３５年借り上げまっせ！！

とか言って有名ですよね☆

ここまで３つの管理形態についてお話ししましたが、結局何が良いのか？

という話になります。

ここからは石村の独断と偏見の塊です☆

はい。ふざけました。ごめんなさい。

といことで

結局何が良いのだろうか・・・

正直、委託管理とサブリースで悩むことになるかと思いますが、どちらも一長一短。

良い所と悪い所があるという風に思います。

そして、石村は思います。

効率的に利益を出す　＝　サブリースはありえない

サブリースをやっている会社様には申し訳ないけど、私は本気でこう思います。

サブリースのデメリットは

・簡単に満室になる新築物件でも、借り上げ金額は大幅に減る

・築年数が経つにつれて借り上げ契約更新時に金額を減らされる

・修繕工事などをやらされることが多い

一見、毎月の収入が安定している様にも見えるのがサブリースですが、意外にも色々な落とし穴があったりするものです。

正直言って、本当に決まらなくてどうしようもない物件はサブリースにするべきですが、まだまだリフォームが出来る。そして金額も調整できる。いわゆる条件が変わる物件であれば、委託管理で不動産業者さんと一緒に頑張った方が良いと思います。

ですが、相当利回りの高い、希少物件を見つけられれば勝ち組ですねヽ(^o^)丿

そういうのがあったら良いと思います☆

『この場合はＯＫ！』だとか『この場合はダメ！！』というのは存在しません。

世の中なんでも『ケースバイケース』なのです☆

結論、石村個人としては・・・

サラリーマン投資家様は

委託管理一択かと思います☆

実際にそうしている方は凄く多いのが実情です。

しかし、意外に委託管理にしてみると不動産屋独自の管理プランだの

修繕がどうのこうので、管理料＋α　が毎月とられてイメージと違う・・・。

という方が多いのも現状です。

地元の有名な不動産屋に依頼すると、他の管理物件が大量にあって優先的に紹介してくれない・・・。

だとか、不動産屋独自のプランなどに加入しないと放置されるとか・・・

そういったことで悩んでいる投資家様も多いですね。

そこで、ひとつアドバイスをすると・・・

自主管理と委託管理を混ぜれば良い☆

どういうことかというと

通常、委託管理でお願いしている場合は小修繕や現状回復など

不動産業者さんから見積もりが出てくるケースがほとんどです。

不動産屋さんが出す見積ってほとんどが利益が乗っかって出てくるというのは有名な話ですよね？

ということで、『緊急を要する工事じゃない場合』は自分で色々動いた方が安上がりだったりするのです☆

緊急を要する場合はお客様が不具合で大変な思いをしている場合が多いです。

それで退出されるのはオブラートに包んで言っても『最悪』です。

そういう内容のものは、いち早く対応しないといけないのは言うまでもありませんが

その他の緊急性のない工事などは自分で手配してしまえば割と安上がりだったりします☆

手間はかかりますが

費用対効果は十分あります☆

むしろ、色々な業者さんに頼んでいく中で良好な付き合いが出来て楽しいですよ(*^^*)

また、長くなってしまったので結論を出しましょう・・・。

サラリーマン投資家様にオススメの管理委託の形態は・・・

石村の独断と偏見で

委託管理がオススメ

という結果になりました～☆

はい、拍手！！！

ん？

何か聞こえてくるぞ・・・。

行け～ば　わかる～　♪

行かないとわからない～　♪

ぴたーっとは～う～す～　♪

はいっ！

はいっ！！

ハーーーーイッ！！！！

賃貸もピタット！！

売買もピタット！！

Ｉ☆ＳＨＩ☆ＭＵ☆ＲＡ

ピタットーーーッ！！！

どうしてふざけないと気が済まないんだか・・・。

ということで、今回の話題はオススメの管理委託でした～ヽ(^o^)丿

石村とピタットしたい（意味深）

というオーナー様がおりましたら是非ご連絡下さいね☆