石村と考える～賃貸募集条件設定～

こんにちは！

坂戸店の石村です(｀・ω・´)

さてさて、来ましたね(・∀・)ﾆﾔﾆﾔ

ご無沙汰になってしまって、ごめんなさい。

ですが、またやってきました・・・。

なにがやってきたの？

と思った・・・

そこのキミ！(・∀・)9m

思い出してみて下さい。

タイトルが真面目・・・。

ということは・・・。

真面目な回シリーズ☆！！！

ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!

ひゃほおおおおおおおおおうう！！！

はい。取り乱しました。

さて、今回のお題にもある『賃貸の募集条件設定』について・・・

坂戸店でよく『　( ﾟДﾟ)　』って顔で仕事をしていると、『ブログを拝見させて頂きました！』と言って色々と相談してくる投資家オーナー様がおります。

そこで、先日相談連絡を頂いた時の話題が『賃貸の募集条件』について

・賃料設定

・敷金、礼金などの初期費用設定について

といった意見のやり取りが行われました。

そこで、今回は石村流の考え方を一方的に語っていきたいと思います☆

もちろん、借主様目線もあれば貸主様目線の考え方もあるかと思います。

『石村コイツ何言ってんだ！』とか『もっといい方法がある！』という方は

是非ブログか何かで発信して下さい(*^^*)☆

ということで始めて行きましょう！！

今回お話しする賃料設定については、基本的に坂戸・鶴ヶ島エリアになります。

東松山・比企郡エリアについてのご説明は、別途石村迄ご連絡頂ければ、熱く語りますね(・∀・)ｳﾍﾍﾍ

さて、坂戸・鶴ヶ島エリアにて賃料の設定をする場合、まず最初に気にしないといけないこと。

それは、皆さまご存知の通り

賃料相場

というのを意識しないといけません。

〇〇㎡の１Ｒなんですが、いくらくらいですか？

という質問を良くされる方が多いです。

ですが、賃料相場を調べる際に必ずと言っていいほど必要になる情報

それは・・・

・築年数

・最寄り駅までの距離

・駐車場の有無

・室内リフォーム状況

この４つは必ず欠かせないと言っていい程大事な情報になります。

正直、築年数のみの情報となると同じ１Ｒでも２万円～４万円くらいの物件が該当する可能性があります。

なぜなら、築年数は同じでも『水回り等が全て新品』という可能性がありますね。

もしくは、築年数は同じでリフォーム状況はほぼ一緒くらい。しかし、駅までの距離が遠い。もしくは遠いのに駐車場も近隣にない。

とかっていう可能性もありますよね。

そうすると、基本的に上記４つの条件を全て照らし合わせて賃料相場の感覚をつかんでいただく。という方法が一番間違いないかと思います。

そして、大体の相場観を掴んだ上で、募集金額設定を行うというのが良いかと思います。

ですが、ここでひとつ。

『購入を迷っている物件があった場合は、購入する前にこうしたことを考えておいてください』

投資物件購入後にこういった賃料相場を考えるのでは、正直遅すぎます！

まぁ、これは初めて投資を検討しているという方に向けたメッセージが強いですかね？

購入を検討している物件があったら

『高利回りで稼働中！！』だとか『賃料〇〇万円で募集中！！』とかみたら

金額とリフォーム状況、駐車場の有無、駅までの距離、それらを見比べて金額は適正なのか？というのを検討するべきだと思います☆

賃料設定については、基本的にこんな所だとして・・・

お次が今回のメインテーマですね！

ここで、募集条件設定って何？

食べ物？(^ｑ^)←は？

募集条件とは何か？

それは・・・

初期費用に関する条件設定。例えば・・・

敷金

礼金

共益費（管理費）

仲介手数料

火災保険料

鍵交換費用

保証会社初回保証料

などなど・・・。

たくさんありますね(*^^*)

この条件設定は市区町村等によっては色々とやり方がございますので、くどいようですが『坂戸・鶴ヶ島エリア』の場合のお話しです。

まず、一般的に良く聞くと思います。

敷金についてです。

敷金とは・・・いわゆる退去時の清算金。例えば退去時に賃料を延滞してしまっている。だとか、何かを壊してしまった。等があると、敷金から修繕費が払われる。という様なお金です。

もっと簡単な言い方をすると、『気をつけてればこんな傷、汚れはつかなかったよね？』というものに対して払われる金額になります。なので、反対に『これはどう気をつけても防げないだろ』って傷、汚れに関しては精算対象にはなりませんので、返ってくるお金。とも捉えられます。

次は、礼金についてです。

礼金とは・・・不動産の慣習になりますが、『貸してくれてありがとう！』のお金です。昔なんかは、需要が供給を遥に超えておりましたので、より礼金を払ってくれる人に建物を貸してあげる。って時代でした。

次に、共益費（管理費）についてです。

共益費（管理費）とは・・・建物の共用部分（外灯や除草、浄化槽メンテナンスなど）皆で使っている部分の維持費・管理費と捉えられる金額です。基本的にこの金額を元にオーナー様の方でメンテナンスを行うものになります。

仲介手数料

これは、不動産屋さんが生き残るためのお金。石村が家族を養っていくためのお金です(笑)

火災保険料（家財保険料）

基本的に賃貸になると、『借家人賠償特約』というものが大事になります。簡単に言うと、『借りている人がボヤ騒ぎを起こした時に出る保険』といった所でしょうか。これは基本的に”必ず”必要になります。

鍵交換費用

鍵交換費用に関しては、”任意”という所もあれば”必須”という所もあります。これは管理会社によってバラバラなので、要確認になりますね(・∀・)ｂ

保証会社初回保証料

これは現代では必須と言っても過言ではないかと思います。保証会社という『保証人の役割を果たしてくれる会社』に加入しないと契約しません。というオーナー様が殆どです。個人的な感覚的には９０％超えてるかと思います。その加入時の手数料が賃料総額の５０％～１００％といった所ですね。

言いだすと沢山ありますので、メインになってくる条件が上記の通りになります。

さて、それらを組み合わせて募集条件を設定するのですが、どういった条件が良いですか？という相談がたくさん来ます。

良く来る投資家様の案件で多い物件が

・世帯数が８～１２世帯

・１Ｒ

・賃料相場が３万円前後

・駅徒歩１０～１５分

正直こういった物件が多いイメージです。

多いのも無理はありません。なぜなら、このような条件が一番オーナーチェンジが起こりやすい条件だからです。

そして、同じような物件を持っている投資家がたくさんいる。その中で、成約に結び付けないといけませんよね。そこで大事になってくるのが『募集条件』だったりします。

坂戸・鶴ヶ島エリアにおいては

・金額を下げれば入る

と考えている方も多いかも知れませんが、ハッキリ言って下げるというのは２万円前半とかのことを指します。正直利回りは出ないと思います。

そうすると、『金額を下げても入らないなら、どうすれば良いか？』答えは簡単です。

◎初期費用を下げる

これに尽きます。

それでは、初期費用を下げるにはどうすれば良いか？

そこで、先ほどの募集条件に関する必要経費の種類が出てくるわけです！！

しかし、初期費用を下げてもリスクある条件で契約するのはナンセンスですよね。

そこで、譲れるものと譲れないもの。これらを考えつつ条件を決めていかないといけません。

そうすると、最初に見ないといけないお金。それはやはり『敷金』です。

敷金がないと、退去時の清算が怖くなりますよね。

ですが、石村流で言わせて頂くと・・・。答えは

敷金　０円　です。

大丈夫かよ？と思う方が多いと思います。ですが、敷金０円の”かわり”に

必殺技『クリーニング代』を頂戴する形にします。

クリーニング代に関しては㎡数、間取によって金額は変わりますが、理想としては”契約時に頂く”という形が望ましいです。契約時の費用を抑えるといった考えが強ければ、”退去時に頂く”というパターンでも良いかと思います。

なぜ、クリーニング代？

と思われる方もいるかと思いますが、それは『敷金』の法的考え方に意味があります。

そもそも、賃貸借契約というのは

『人＝借主』が『お金＝対価を払って』、『住んでいる＝居住の用』に使っている場合

借主様は『借地借家法』という非常に強力な法律に守られる立場になります。

どれくらい強力かと言うと

石村が分身して１００人で奇襲を掛けても勝てない程強力です。

はい。すいません。でも、どれだけ強力かお分かり頂けたでしょうか？

そうすると、敷金の清算時に多くの場合、全額返金で終わってしまうこともしばしば・・・。

そして、敷金の清算でクリーニング代として清算というのは本来は出来ません！

なぜなら、判例として

『クリーニング代は貸主が次の借主を探す際の投資行為にあたる』

としているからです。

なので、敷金からクリーニング代を差し引くというのは、知識がある借主様であれば、ごねれば勝てます。その為、最初からクリーニング代という名目で貰ってしまえば、退去時の清算金ではありませんので、問題なし。

敷金を全額返して、クリーニングを実費でやるのか。

クリーニング代は貰っといて最初から敷金は貰わないのか。

どちらが良いかと言われれば一目瞭然ですよね？

しかし、注意が必要なのは、退去時に色々と壊されていた場合（故意過失）、つまり、気をつければ防げたよね？っていう傷汚れがあった場合は、別途費用を請求する手間が掛かります。（払ってくれるとは限りません。）

次に、礼金に関してはもちろん・・・０円。

そうですよね。礼金は貸してくれてありがとう！のお金なら、今の世の中は

『金をあげるから住んでくれ！！』って時代ですよね。

ちなみに、金をあげるから住んでくれ！っていう考えで本当に金をあげるわけにもいきませんよね？(笑)

そこで、どうするかというと

『フリーレント１ヶ月』という条件が出てきます。

フリーレントとは何か・・・。

１ヶ月分の家賃をタダにしますよ！！ってことですね。

もちろん、その代わりに出てくる条件が・・・

『違約金』

例えば、１年未満の場合、１ヶ月分の賃料というのが有名ですよね。

これに関しては、フリーレントにしたら違約金は取るべきだと思います。

なぜなら、『サービスしたのに早く出るなら、サービスした分返して！』ってことですよね(笑)

共益費（管理費）に関しては、共用部分の数や質、浄化槽等の設備の有無によって判断ですね。これは、どちらかというと『賃料』と一緒に考える方が良いですね。

仲介手数料は・・・

値引きして！って言われると、石村は路上生活を強いられるので言わないでね( ﾟДﾟ)

すいません。１００％頂きます！(´ﾟдﾟ｀)

はい。

火災保険料に関しては、これは冗談じゃなく『必ず借家人賠償特約付き』の保険に加入してもらうようにします。正直、この金額は節約してはいけません。必ず取るべき（もしくは加入してもらうべき）です！

鍵交換費用・・・

これは、石村流としては『任意』に限ります！！

必要な人はやりますし、費用を節約しようとする人は必要ないと言うでしょう！

そこで、ひとつアドバイスとしては、『貸主は控えを持たない』というのが大事かと思います。少し偏見かも知れませんが、借主様によっては空き巣が入った時に『貸主しか控えの鍵を持っていない！貸主が盗んだに違いない！！』とか言う人がいるかも知れません。なるべくそういったリスクとは無縁の方が良いと石村は思いますので、鍵交換を任意とするならば、是非ご検討してみて下さい！

今回触れる最後の項目・・・

保証会社初回保証料について・・・

これは、ハッキリ言って今の世の中は必須ですね。

むしろ、保証会社を使わないのは、本気でやめておいた方が良いと石村はアドバイスします。自分自身を守る為でもあるのと同時に、社会的信用のある借主様を見つけるのにも役立ちます。費用が掛かるのは正直仕方ないと思います。

これ以外にもたくさんのやり方が存在しますが、石村の考え方的に基本はこういった形になりますかね＼(^o^)／

もちろん、東松山エリアでは違った戦い方が必要になってくると思いますし、戸建の場合、分譲マンションの場合などなど色々と試行錯誤を重ねて作戦を練らないといけませんね。

まぁ、興味ある方は是非声かけてみてくださいね☆

石村流を是非一度お試しあれ！！(｀・ω・´)

お困りごとや作戦会議をしたい等ありましたら是非ご連絡下さい！！

連絡先は・・・

石村　いしむら　ISHIMURA まで！！

ＴＥＬ　０４９－２８０－８３００

ＭＡＩＬ　ishimura@to-jo.co.jp

ＬＩＮＥもありますよ！！