石村流　～空室対策の巻～

こんにちは！

坂戸店の石村です(｀・ω・´)

今回はネロ君や筋肉の事について熱く語るという回ではなく・・・

今まで私が担当させて頂き、満室にしてきた『賃貸案件』のお話しです！

※石村が楽しく『ｳｪｰｰｰｰヾ(・∀・)ﾉｼｰｰｰｰｯ‼‼』って暴れる回ではありません(笑)

まず初めに、私は今まで数十件・・・。ん？

数百件の物件くらいかな？(笑)　を案内したり管理したり・・・

空室をいかに埋めるかというのを考えてきました。

私の賃貸についての考えの中で根本にあるのは・・・

『決まらない物件をどうすれば決められるのか？』

ということです。

新築だったり、築浅だったり、駅に近かったり・・・

立地条件や価格条件など色々と条件はありますが

『良い条件の物件は放っておけば勝手に決まる』

ということが言えるのではないでしょうか？

少し解釈上、誤解がある言い方かもしれませんが、個人的に思うのは

『条件が良ければ誰だって満室に出来る。』

それはどういうことか？

小学生に鍵を開け閉めさせても、決まる物件は決まります。

そういった良い物件だけを見て契約数を稼いで毎月の収入を得る営業。

営業としては立派なことだし、当たり前の事かと思いますが、賃貸管理のプロではないと私は思います。

私は個人的に理想としていて、目標にしているのは

『条件などが厳しい物件をいかにして満室に導けるのか』

それを考えて、実際に行動に移して成果をあげる。というのが私は賃貸管理のプロだと考えております。

もちろん、いや、当たり前ですが、オーナー様の協力や理解も非常に大事になります。

こういった考えは不動産業に携わって2年目くらいで持ちはじめて、色んな物件を満室にしてきました。

そこで、個人的に注目している点をあげられればと思います。

とりあえず、箸休めにこれでもどうぞ。

石村は基本的に

熱い男だから良く汗をかきます。

熱中症対策に、どうぞ。

はい。

本題に入りましょう☆

まず、空室を埋める対策の中で私が一番注目しているのは

『周辺の類似物件数』

です。

街中を歩いていると、同じような世帯数で同じような色で、同じような間取で、同じような・・・

そう、似ている物件です。類似物件です。

こういった類似物件でまず頭をよぎるのは

類似物件　＝　敵対物件

ということが頭をよぎります。

以前、不動産のベテランの人に教えてもらったことがあります。

それは、人が物件を決める時には3つの要素が合わさらないと決まらない。

その3つの要素は

１．物件力（立地条件、間取り、設備など）

２．金額（これは現実的に考えないといけませんね）

３．営業力　ここでは言い方を変えます。

人間力です。

基本的にこの3つが合わさって初めて納得して申込を頂ける。

どんなに良い物件でも、金額が安い物件でも、対応する営業が『勝手に見てくださ～い( ﾟДﾟ)ﾉ』

というスタンスだと絶対申込なんてしないと思います。他の要素が掛けても申込にはなりません。

そこで、考えるべきなのは、決まらない物件というのは殆どが『物件力』が弱いのが理由だったりします。

設備を新しく入れれば決まるかな・・？

金額をいじって問合せを増やそう！

写真の映りが悪い。取り直そう。

凄く大事なことだと思いますし、否定するつもりもありません。

ですが、上のようなことを考える前に大事な所を見落としてませんか？

『他の物件はどういう条件で決まっているの？』

意外に自分の物件ばかり気にして回りが見えていない方が多いです。

どういった客層が多いのか？どういった家賃帯で決まっているのか？

簡単に言います。要するに

『どうすれば物件が満室になるのだろう？』

ではなくて

『周りはどうしているのだろう？』

と考えてから、上記の物事を試行錯誤した方が良いと思いません？

私個人としては、写真の写り方がどうとか『どうでも良い事です。』

もちろん、写真を掲載することはとてつもなく大事ですが、写真を明るくとっちゃえばなんだって綺麗に映りますよ。

結局写真をもっと綺麗に！とか、そんなこと考える暇があるのは、よっぽどやることが無くて暇な人か行き詰っている人だと思います。

結局、空室対策において気にするべきところは

『物件力をいかにしてカバーするか』

物件力がない物はどうにもなりません。

しかし、カバーすることは可能です。

すると、カバーとは何をすることなのか・・・。

はい。二つ目の注目点です。

『　カバー　＝　付加価値　』

付加価値と言えばわかりやすいですね。

物件力そのもので戦えないのならば、武器を持たせれば『物件力＋アルファ』で戦えます。その武器が、いわゆる『設備』ということになります。

この設備というものを、どのタイミングでどの程度の数量つけるか。というのが大事だと私は思います。

ひとつ、オーナー様に思い出してほしい事があります。

これは、最近たくさんのオーナー様を見ていて思うのですが、意外にも多くのオーナー様が忘れていること・・・。

遊びでオーナー業をやっているんですか？

オーナー業とはいわゆる投資。

先行投資って知っていますか？と問いかけたくなることがあります。

最近はプロの投資家が多くおりますので、わかっている方が多いと思いますが現実問題、忘れてしまっている人が多いです。

これは現場の意見です。ご参考までに(笑)

投資というのはリスクが必ずついてきます。

だからこそ、上記で述べた『どのタイミングでどの程度の数量』ということに繋がります。

最初から空室全てをフルでリフォームする体力があるなら全く問題ないです。しかし、現実的には利回りなど色々なものがついて回ってしまいます。

だからこそ、タイミングなどはよく考えて、1部屋ずつでも良いので先行投資をして動きを観察してみる。動きが出てきた！と思ったら次の部屋、次の部屋・・・

という順序が必要になってくると思います。

実際に私が担当した物件の中で色々と試して最終的に満室にした投資家のオーナー様もおりましたが、『インターネット無料』という設備を入れたところ、大ヒット！！

その他にもガス会社と貸与契約を締結して1部屋ずつ設備を増やしたりした結果、8世帯中2世帯しか入居していなかった物件が2ヶ月くらいで満室になりました！

その他にも、オーナー様自らが月極の駐車場を1台だけ借り上げて『駐車場あり！残り1台！』と募集を出した結果すぐに成約に結び付いた例もありました。その後、もう1台借りて成約、次は2台借りちゃおう！など・・・

その他にもたくさんやってきましたが、その中でも大まかな2例です。

色々と過去にやってきたことを言いだすと本が書けちゃいますね(^_^)←ｵｵｹﾞｻ

こういった所をベースに考えて、あとは応用していけば何か変化があると私は思っています。

でも結局、なんだかんだで・・・

オーナー様と作戦会議したり、状況について一緒に考えたり、お部屋が決まったら一緒に喜んだりと・・・

お互い色々なことを話し合える

そんな仲になるのが一番の空室対策かもしれませんね☆

こんな石村と一緒に賃貸経営をしてみたい！

という強者がおりましたら、是非声を掛けて下さい☆

ご連絡待ってますよ～☆TEL：０４９－２８０－８３００