石村と学ぶ　　～不動産投資用語～

こんにちは！

坂戸店の石村です(｀・ω・´)

聞いたことがあるけど、実際に聞かれると訳が分からない・・・。

世の中色々ありますよね？(・∀・)ｳﾍﾍ

そんな中でも、我々不動産会社の営業が知ってそうで、全員知らない（かも）という不動産投資用語をいくつか紹介いたします♪

知らなかったらこの機会に是非学びましょう☆

(・∀・)yeah！

それでは最初の用語は何にしようかなぁ・・・。

そうだ！

最初は投資用語の中でも基本中の基本！

◎利回り◎

利益がグルグルまわ～る(´っ･ω･)っ

はい。嘘です。

利回りとは・・・

「利回り〇〇％」というのは、不動産投資でいうところの、売買金額に対して、年間何％回収できるのか？という回収率の数字を表しています。

利回り＝回収率　ってことですね。　わかりにくい方にもっと詳しく説明すると・・・

利回り10％ということは、年間10％回収していますので、10年間で売買金額を回収しきれるという事です。

利回り何パーセントが良いかというのは、不動産が実際に存在する地域や、賃料相場、物件の間取りや築年数、構造などなど・・・。

色々な要素があります。

殆どの投資家様は理想の利回りがございますので、是非とも教えてもらいましょう☆

余談ですが、不動産を売却する際には、購入した時より高く売れた場合、利益に対して税金がかかるのですが

５年以上不動産を所有すれば、長期譲渡所得（詳細はまた別の機会で）というのが適用されて、簡単に言うと税金が安くなりまっせ(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

というものが使えるのでございます♪

多くの投資家の方々は最低でも５年以上は所有した後に売る。という考えの人が多いのもひとつ、覚えておきましょう♪

ほいじゃ、次の用語は・・・

う～ん、そうだなぁ。

そうだ！

利回りの種類（呼び方）にも触れておこう！

優しい投資家もいれば、営業を試してくる様な投資家も世の中にはおります。

不動産会社ならば知っていて当たり前だろ？的な感じで言ってくるので

バカにされないためにもこれは覚えましょう☆

◎　表面利回り　別名：グロス利回り　◎

表面？は？( ﾟДﾟ)

グロスって何・・・？(>_<)

大丈夫。まだ焦る様な時間じゃない。

さて、表面利回りとはなんでしょう！？

表面利回りとは・・・

これは読んで字のごとく、表面的に見た利回りです。

どういうこと！？

つまり、大まかな利回りの指標にすぎない。ということです。

表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字なのです。

投資用物件を探している投資家様は、多くが『表面利回りで〇〇％以上は欲しい』とあくまで、目安として検討している物件を絞り込み見ます。

この表面利回りというのは、不動産を維持していく為の金額（管理料・共用部分の電気代等・固都税などなど）を含まないものになります。

計算式としては・・・

表面利回り　＝　年間収益（全世帯分賃料総額×１２カ月）÷物件価格×１００

グロス利回りとも呼ばれますので覚えておいてください。

因みに、グロス（ＧＲＯＳＳ）の意味は調べていないので、わかりませんが(笑)

ＧＲＯＳＳＯ（グロッソ）というのはポルトガル語で『太い』という意味です。

石村はグロッソ『太い＝軸になる』利回りと覚えました(｀・ω・´)ｼｬｷｰﾝ

そして、グロス利回りが出てきたということは・・・

これも出さないといけませんね。

◎　実質利回り　別名：ネット利回り◎

ネット！？(>_<)

インターネットに掲載している利回り！？( ﾟДﾟ)

石村は不動産業界に入った最初の年に↑の様に答えて投資家に笑われたことがありました(笑)

グロスだ・・・ネットだ・・・。

もう訳わかんね＼(^o^)／

投げ出しちゃダメだ。

石村の尊敬する、松岡修造氏から言葉を借ります。

諦めんなよ！！

そう。大丈夫だ。

続けよう。

実質利回りとは・・・

これは先ほどの表面利回り（グロス利回り）より細かい、つまりは『正確な』利回りになります。実質利回りは年間の家賃収入から諸経費（管理費や固都税、電気代など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税・仲介手数料など）を足したもので割った数字です。

つまりは、実際に手元に残る家賃収入のことですね。

投資家様は『表面利回り』で物件探しをして、検討できるかどうかを判断します。その後、気になる物件があると、『実質利回り』を見て様々な経費等を計算します。それでも納得のいく利回りになれば、購入に進む。

というのが多くの投資家様の考え方なるのであります☆

ちなみに計算式はこんな感じです。

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

ここで、ひとつ注意があるのですが表面利回りが凄い良いじゃん！！という物件でも、実際にエレベーターが付いていたりして、総世帯数が多かったりすると想像以上に経費がかさんでしまって実質利回りがガクッと下がることもしばしば・・・。

紹介する時も、検討する時も注意が必要ですね☆

そして、こちらはネット利回りとも呼ばれております。覚えておきましょう☆

因みに、ネット利回りを覚える時に石村が考えたのは

たくさんのお金がネット（網）に引っかかって、残ったお金がわかるもの。

と覚えました(笑)

ある意味、ざるに入れて残ったお金ですね♪

他にも利回りの種類は色々ありますけど、なんか長くなってきたので、最後にひとつ。

これは、結構石村が投資家様に余計なお世話で気に掛ける内容です。

それは

◎出口戦略◎

これは、不動産投資以外の投資関係にも使われる言葉です。

収益物件というものは、基本的にずっと持ち続けるものではありません。

利益が最大化できる時点で『売却』して、資産の入れ替え。つまりは新たな投資物件を購入する。というのが基本的な流れになります。

もちろん、そのまま持ち続けて、生まれた利益を違う収益物件の購入に充てるのも、もちろんオッケーなのです☆

これが投資の流れですが、先ほど伝えた『売却』という所こそが、『出口』となります。

不思議な話かも知れませんが、ほとんどの投資家様は購入を検討している時点で売る時の事を考えているのです。むしろ、考えていなければ、後々痛い目にあう可能性が高いです。

出口で苦しんでいる投資家様は数え切れないほど見てきたので、間違いありません。

特に、某銀行が融資をガンガン出していた時に流行った『サラリーマン投資家』がどんどん進出していた数年前も、投資会社の営業に言いくるめられて変な買い物をしてしまった。という方も多くおります。

※石村が対応してきた方々は最終的には、何とかなりましたけどね(=ﾟωﾟ)♪

はい。

物件を購入する前に、色々と確認してからでないと買わない方が良いかと思います。

うん。マジで。

確認することは以下の通り・・・

・オーナーチェンジで売れる物件なのか？

・解体更地にしたら需要があるのか？

・１０年以上持ちこたえられるのか？（建物の耐久性的な意味）

・そもそも、売れる物件なのか売れない物件なのか

基本的に見込める賃料というのは、高望みできません。上限はある程度決まってしまっております。

特に今は、供給と需要のバランスが崩壊している世の中で、圧倒的に過剰供給になってしまっております。

そんな、消費者が強い昨今で高利回りを出すにはどうするのか？

良い物件でも、家賃を上げれば誰も借りません。（借りるかもしれませんが、時間が掛かってしまう可能性が高いです。）

むしろ、金利が低い世の中なので、家賃が高かったら買った方が早いですね。

そうすると、高利回りの物件を手に入れるには、『低い売買代金の物件を買う』という選択肢しかありません。（事故物件を買うのも手ですがオススメしません）

低い価格の物件ということは、ほとんどの物件が旧耐震基準の物件だったり、この世の終わりみたいな物件（石村はそれを魔界と呼ぶ）を買うしかなくなってきます。

しかも、追い打ちを掛けるようでアレですが、物件の所在地が『市街化区域』というだけで、土地の価値は上がり、売買代金も上がります。

市街化区域で投資家が飛びつくような物件が出てくると、それより高い金額で建売業者さん（パワービルダー）が買ってしまいます。

尚更、投資家様は不利になってしまいますね。

それでも、ラッキー物件が現れる可能性はあります。

だからこそ、美味しい思いをしている投資家様は常に物件探しを行って、不動産営業とやりとりをしていたりします。

やっと現れたよさそうな物件！早く決断しないと待ってくれない！

確かに、そうかも知れませんね。

早く決断しないとですね。

ですが、出口戦略大丈夫ですか？

坂戸店に来て、毎月５～６人以上の投資家様が『この物件を買おうと思うんだけど、どう思いますか？』と相談しに来てくれます。

もちろん、石村は常に１００％全力で対応しておりますので、正直にハッキリと失礼の無い様に思ったことを言います。

結果的に・・・今のところ、買った人はいませんね( ﾟДﾟ)(笑)

でも、皆さまは口を揃えて『危ない所でした、ありがとうございます。』と言ってくれます。

悪い点を言わずに買わせようとする営業って、”やっぱり”たくさん居るんだなぁ、と感じますね。本当に。

もちろん、良い面と悪い面両方をしっかり知った上で購入してもらうのが一番です。

金額が金額なだけに、完全に悪い面がない物件は存在しないと思った方が良いです・・。

色々な営業がいる中、石村は賃貸と売買両方やっているからこそ、自分で売ったものを自分で客付けするにはどうしたら良いのか？というのを考えたうえで意見を言います。

売ったら終わり。というそこら辺の売買営業とは違いますので、より面白い話が出来る自信があります(｀・ω・´)☆

利回りもそうですが、出口戦略についての相談もどんどん受けておりますので、こちらの記事を読んで頂いた方は是非ともご相談してみてください♪

さて、いつものハッピーセットを貼り付けようかな♪

０４９－２８０－８３００

ishimura@to-jo.co.jp

あとは、賃貸営業の皆様も

普段の仕事を流れ作業の様に

お客様来店　→　物件紹介　→　案内　→　申込　→　審査　→　契約　→　鍵渡し

という日々に飽き飽きしてきたら、是非投資関係の世界へおいでなさいな♪

投資にどっぷり漬かってガチガチの投資家様とやり合う必要はありません。

投資に片足突っ込めば、売買の世界や建築の世界の扉も開けてきますぜ(・∀・)ｳﾍﾍ

次回は、その他の利回りやその他の用語についても解説しようかなぁ(^ω^)

それでは、今回もこれで〆よう・・・。

さらばだ！

サラダバー！！！